完成4000亿货值储备后阳光城按下“换档”键

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完成4000亿货值储备后阳光城按下“换档”键

2017-11-20 16:00:335276次
  • 完成4000亿货值储备后阳光城按下“换档”键

摘要

上市房企阳光城,正因近期的快速扩张与人事变更而受到关注。

上市房企阳光城,正因近期的快速扩张与人事变更而受到关注。

公告显示,今年前三季度,阳光城实现营业收入155亿元,同比大涨108%;实现归属于上市公司股东的净利润6.2亿元,同比增长70%。在易居克而瑞的榜单中,阳光城以接近600亿的销售规模,悄然攀升至全国房企的第21位。

但由于在并购市场上频繁出手,阳光城的负债不断攀高。前三季度公司负债总额1694亿,扣除预收账款后的债务1282亿,净负债率达到281%。其中,一年内到期的非流动负债246亿,比上年末增加536.87%。

房企快速扩张的过程中,往往伴随着高负债。但因楼市可以预见到的降温大势,阳光城似乎很难通过高周转来缓解资金压力。因此,关于财务安全的质疑随之出现。

与此同时,阳光城内部的人事变动终于告一段落。11月16日晚间,阳光城发布公告称,原总裁张海民辞职,今年6月加盟的朱荣斌担任总裁,5月加盟的吴建斌和10月加盟的阚乃桂担任副总裁。这三人共同构成了新的管理层。

在具体分工上,朱荣斌着眼全局,吴建斌分管财务、金融、法律、信息化,阚乃桂负责合约和工程管理。三人均出自中海,朱、吴二人还有过在碧桂园共事的经历。

据悉,目前阳光城内部的流程改造已经完成,高周转的商业模式也已建立。如何解决当下的负债率问题,并在未来顺利跨入2000亿俱乐部,成为新领导层的重要考验。

短期负债仅占22%

“到目前为止,阳光城的负债率还是非常合理的,整个负债结构里面只有22%是短期的。”针对高负债的质疑,阳光城执行副总裁吴建斌表示,公司两到三年期限的债务占将近30%,三年期以上的债务约占五成。

公告显示,短债的增加,是由于部分长期借款和应付债券将在1年内到期所致。分析人士认为,整体债务的增加,则和阳光城近年来的融资动作频繁有关。

在这背后,是快速扩张的需要。今年年中,阳光城正式提出“跨入千亿,两千亿,甚至更多”的目标,弯道超车的野心尽显。而从去年开始,阳光城就通过各种方式大量拿地。

2016年,阳光城通过公开招拍挂、并购共获取25个项目(67宗地块),建面977.8万平方米,耗资281亿元。今年上半年,阳光城又获得64个地块,建面721.73万平方米,耗资251亿元。

土地扩张之后,是阳光城资产规模的快速增加。2015年,该公司总资产约为701亿,2016年末增长至 1204亿,到2017年第三季度末,升至1963.86亿,存货为1258亿元。

吴建斌表示,由于资产规模同步增长,因此“相对资产负债率没增加多少”。对于资金链的问题,他表示,因资产较为优质,随时可以变现,所以并不担心资金紧张。

但降低281%的净负债率,仍是阳光城的重要目标,据机构统计,这一水平比2016年末上升24个百分点。“我认为碧桂园、中海的负债率情况是比较好的,可以作为阳光城的对标企业。长期来看,如果(净负债率)能降到70%是比较合理的。”吴建斌说。

为此,阳光城正在促使此前的并购项目尽快开发,并变成货值。“目前我们有十大核心(并购)项目,大约2000亿元的货值,已经有三大项目搞定,剩下七个项目也要加快。”

同时,阳光城还加快了短平快项目的布局。按照监管层的说法,“短平快项目的布局一般会在二线与三线之间,或者二线重点三线城市边上可以布局。”

降低融资成本是另一个举措。目前阳光城的平均融资成本在7.6%左右,和大型房企相比明显偏高,管理层希望可以先降至6%的水平。

由于房地产市场正进入降温通道,这些目标很难通过简单的高周转方式来实现。因此在短期内,阳光城还需要有其他作为。

此外,去年阳光城曾向监管层提出定增申请,但未能获批。据了解,未来阳光城将继续尝试引入外部资本,从而改善负债情况。

另悉,目前阳光城正在做2018年的预算,计划在土地支出、建安成本、三费等主要支出上做到与销售回款基本平衡,具体数字目前尚未确定。

跟投制度正式确立

相比之下,内部管控体系的改善,对阳光城的长远发展更为重要。据了解,以2020年为期限,董事会给新管理层设立了一些量化指标,其中部分指标需要进入业界前五。

据悉,目前阳光城已经按照千亿规模的标准,制定了信息化系统和财务管理系统。合约管理中心也已新成立,目的是将此前粗放式的成本控制模式变为精细化。另一个新成立的部门为战略发展部,由吴建斌领导,目的是“看方向,看格局,看布局”。

由此,公司的管理模式、决策机制和运营流程,都在按照千亿规模的标准来执行。

另一个重要变化,则是跟投机制的设立。这一制度的启动,与朱、吴二人的碧桂园背景有关,后者能在短期内迅速做大,即被认为与跟投制度带来的高周转有关。

据悉,阳光城的项目跟投制度与碧桂园类似,甚至是“强化版”。一方面,无论是区域员工还是组织员工,跟投的这一部分在法律上实现了确权,员工会通过投资公司持有项目确定权益;另一方面则是投资有开门期和关门期,比如跟投是三年期的,设定投入1000万元,那么三年到期后就要结算。

据吴建斌透露,阳光城今年拿到的项目全部按照“双赢”的跟投制度推进,共涉及65个项目,全部由公司和员工持股,收益按比例分红。对于老项目,则根据“一事一议”的原则,尽量实施跟投。

实施跟投机制后,阳光城对新购土地相应地设立了三条管理底线:新项目全周期的回报不低于10%;股东的年化资金回报率不低于30%;净现金流回正时间不能长于12个月。

经测算,到上个月底,阳光城执行跟投机制项目的平均年化资金回报率为45%。

为配合这一机制,阳光城已收购了一家园林公司、两家建筑公司,这样在某些项目需要提速的时候,通过内部资源帮助项目在园林、工程建设等方面提速。

此外,阳光城还加强了对区域项目经理的内部培训,要求其对工程、产品、法律、税务、财务等有全面的了解,从而更好地适应这一制度。

考虑到整体市场正在进入下行期,这一制度能在多大程度上起到作用还有待观察。但鉴于阳光城庞大的存货规模,一旦真正实现高周转,其带来的驱动力不可忽视。

截至目前,阳光城截至目前拥有项目155个,对应货值4800亿元,目前满足开发条件的货值达3000多亿元,占65%;土地平均楼面价每平方米达3300元,集中在大福建、长三角、珠三角等区域。

吴建斌认为,华东和华南这是中国经济的体量最大的两个区域,如果把区域的中心城市,以及周边的二、三线城市全部做到全覆盖,做深做透,其市场是非常大的。对于其他区域,阳光城会继续寻找机会。

他还表示,虽然调控致使短期的市场出现降温,但仍对大势抱有信心。其一是因为在宏观层面,城市化进程乃大势所趋,会带来大量新增需求;其二是因为在地方层面,不少地区还存在需求和供应的不平衡,需求量仍然很大。

来源:21世纪经济报道

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